Koop en overdracht van onroerende zaken en vestiging hypotheken

Nieuwe wetgeving bij de koop van huizen en terreinen

Met ingang van 1 januari 2012 wordt de nieuwe wetgeving omtrent de koop van onroerende goederen van kracht.
De nieuwe wetgeving heeft de bedoeling de koper te beschermen tegen een overhaaste en onbezonnen koop van een woning.

Schriftelijke overeenkomst

De koop van een terrein, erfpacht, woning en appartement moet altijd schriftelijk worden aangegaan. Een mondeling gesloten koop is vernietigbaar en niet afdwingbaar.
Ook een volmacht om een onroerend goed te kopen of te verkopen moet schriftelijk worden verleend.
De verkoper moet instaan voor de afwezigheid van lasten en beperkingen, die in het Kadaster konden worden ingeschreven (erfdienstbaarheden, persoonlijke verplichtingen, beperkingen op grond van de Monumentenlandsverordening of Eilandelijk Ontwikkelingsplan), ook al zijn die nog niet ingeschreven.
Deze plicht van de verkoper geldt niet, indien die lasten en beperkingen zijn vermeld in de koopovereenkomst en de koper deze heeft aanvaard.
Het is dus zéér belangrijk dat de makelaar, wanneer hij een verkoopopdracht aanvaardt, inzage bij het Kadaster neemt omtrent het onroerend goed en de betreffende aankomsttitel van de verkoper doorneemt.
Indien daar lasten of beperkingen in staan, dan moet hij deze melden en met zoveel woorden laten aanvaarden door de koper (en het bewijs daarvan bewaren).

Woning en bedenktijd voor een particulier

Wordt een woning of een appartement aan een particulier verkocht, dan moet een origineel exemplaar of een afschrift aan de koper worden overhandigd (desgewenst) tegen afgifte van een gedateerd ontvangstbewijs getekend door de koper.
Dat ontvangstbewijs met datum is belangrijk, omdat de koper gedurende drie volle dagen het recht heeft de koop te ontbinden zonder opgave van reden. Indien de termijn van de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of nationale feestdag dan wordt deze termijn verlengd tot de eerste werkdag én bij termijnen van drie of meer werkdagen moeten tenminste twee werkdagen zitten. Dus als de koop op zaterdag 24 december wordt gesloten, dan eindigt de bedenktijd op 28 december om 24.00 uur.
Indien de koper gebruik maakt van zijn recht om de koop te ontbinden, doet hij er verstandig aan om de verkoper een gedateerd ontvangstbewijs te laten tekenen dan wel zijn ontbinding per fax met een ontvangstbewijs te sturen.
Indien de koper zich in verband met de koop had verplicht om van iemand een geldsom te lenen voor de betaling van de woning, dan vervalt ook die verplichting door het beroep op ontbinding binnen de bedenktijd.
Bij de koop van deeltijdappartementen (“time sharing”) is de bedenktijd vijf volle dagen, inclusief zater-, zon- en feestdagen.
De eisen van schriftelijke overeenkomst en de bedenktijd zijn van dwingend recht en daarvan kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken.

Waarborgsom

Gebruikelijk is dat van de koper een waarborgsom wordt verlangd ter verzekering van de nakoming van de verplichtingen van de koper. Deze waarborgsom mag niet hoger mag zijn dan tien procent (10%) van de totale koopsom van de woning en moet bij de notaris worden gestort. Wordt de koop in de bedenktijd ontbonden dan moet de waarborgsom aan de koper worden terugbetaald.

Ook als in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde staat (bv. het niet verkrijgen van de nodige financiering) en die voorwaarde gaat in vervulling, is de koop ontbonden en moet de waarborgsom worden terugbetaald aan de koper.
Wanneer iemand een woning of appartement laat bouwen, dan mag de waarborgsom, die bij de notaris wordt gestort, ook niet hoger zijn dan 10% van de totale aannemingssom. Bovendien moet het schema van betalingen aan de aannemer overeenkomen met de vorderingen in de bouw van de woning of het appartement.
Bij de verkoop van deeltijdappartementen kan de verkoper voor het geval van ontbinding binnen de bedenktijd van vijf dagen een vergoeding van maximaal 3% van de koopsom bedingen.

Overgang van het risico

Vanaf het moment van de aflevering (= feitelijke levering; overhandiging van de sleutel) is de woning voor risico van de koper, ook al is de leveringsakte niet gepasseerd. Hij doet er goed aan dan reeds de brandverzekering te sluiten.
Zou tussen het moment van de aflevering en het passeren van de leveringsakte het gekochte woonhuis door brand verwoest worden, dan moet de koper de koopsom toch aan de verkoper betalen en moet de verkoper het afgebrande huis leveren.
Zou echter de koper op goede gronden de ontbinding inroepen (bv. in de bedenktijd of omdat een ontbindende voorwaarde wordt vervuld), dan hoeft de koper de koopsom niet te betalen.

Verborgen gebreken

Niet nieuw, maar wel belangrijk is de regeling omtrent de verborgen gebreken.
De woning of het terrein moeten beantwoorden aan de overeenkomst. Wanneer de verkochte woning gebreken vertoont, waardoor deze ongeschikt is voor bewoning, kan de koper schadevergoeding eisen. Het moet dan wel gaan om gebreken, die een normale koper bij het bezichtigen van het huis niet kan zien. Ook ingeval de koop is gesloten met de clausule “as is, where is”, kan de koper schadevergoeding eisen van de verkoper, indien de koper aannemelijk maakt dat de verkoper het verborgen gebrek kende. Zo is er een voorbeeld uit de praktijk dat het zwembad bij het verkochte huis als gevolg van een groot lek steeds leegliep. Elke keer als de koper het huis kwam bezichtigen, zorgde de verkoper dat het zwembad gevuld was en hij zweeg over het lek.
De koper kwam pas na de levering achter dit gebrek en sprak de verkoper aan tot schadevergoeding. De procedure liep tot de Hoge Raad en het eind daarvan was dat de verkoper zich niet op de clausule “as is, where is” kon beroepen en de verkoper moest dus de schade vergoeden. De verkoper heeft de plicht om de koper te informeren omtrent de gebreken, die je niet met het blote oog kunt zien.
Zou in het zojuist aangehaalde voorbeeld de verkoper aan de koper gezegd hebben dat het zwembad een groot lek heeft, dan had de koper niet met succes schadevergoeding kunnen eisen.
Het vermelden van de gebreken beschermt dus de verkoper.
Koop en Overdracht onroerende zaken en vestiging hypotheken

Bij overdrachten van onroerend goed is 4% overdrachtsbelasting verschuldigd over (in principe) de koopsom. Hypotheekakten en akten voor overdracht van onroerende zaken moeten worden ingeschreven bij het kadaster. Daarover zijn inschrijvingskosten verschuldigd. Ook moet de notaris inzage nemen bij het kadaster om bepaalde zaken te controleren. Het kadaster brengt daarvoor ook kosten in rekening.
Overdrachtsbelasting Tarieven

De zegels en kadasterkosten bedragen per akte van levering gemiddeld NAƒ. 910,-. Bij hypotheken bedragen de kadasterkosten en zegels bij hypotheken tot NAƒ. 200.000,- totaal NAƒ. 725,-. Wordt de hoofdsom groter, dan stijgen de kadasterkosten met NAƒ. 100,- per NAƒ. 100.000,-.

Bij hypotheken is ook schuldbriefzegel verschuldigd, dit is een belasting van vier promille over de hoofdsom.

Over het honorarium is bovendien 8,5% kantoor- en administratiekosten verschuldigd.

De notaris is verantwoordelijk voor de afdracht van de overdrachtsbelasting en schuldbriefzegel.

Om zelf het tarief te berekenen kunt u bereken tarief koopakte raadplegen. Bij de aankoop van een terrein of huis zal meestal nog de grondbelasting en eventueel erfpacht over het restant van het lopende jaar betaald moeten worden.

Tarieven hypotheekakte

Meestal heeft men bij de aankoop van een perceel of gebouw financiering nodig. Hieronder staan enkele voorbeelden van de kosten van een hypotheekakte.

Voor de berekening kunt ook onze bereken tarief hypotheekakte gebruiken.

Bij een hypotheek zal meestal ook een risicoverzekering of een levensverzekering worden afgesloten en natuurlijk ook een brandverzekering met uitgebreide dekking. Die verzekeringskosten worden vaak door de financieringsinstelling via de notaris in rekening gebracht. Sommige banken brengen een afsluitprovisie in rekening.